Техническое обследование зданий
Техническое обследование объектов недвижимости – это комплекс специальных мероприятий, направленных на определение их технического состояния, несущей способности отдельных конструкций и узлов. При перепланировке помещений, реконструкции либо капитальном ремонте обязательно должно быть проведено техническое обследование, по результатам которого оформляется техническое заключение со всеми рекомендациями по дальнейшей эксплуатации обследованных объектов и необходимости проведения указанных мероприятий.
Если появляются сомнения по поводу несущих конструкций здания либо необходимо увеличить нагрузку на перекрытия, следует провести инструментальное обследование с расчетами для изменения несущей способности, надстройки этажей и так далее. Техническое обследование позволяет определять фактическую стоимость конструкций, анализировать процессы, которые в них протекают. Техническое обследование несущих и ограждающих конструкций рекомендуется проводить перед планировкой и один раз в пять лет.
Техническое обследование выполняется:
- при определении оценки физического износа строительных конструкций и инженерных коммуникаций;
- при определении состояния строительных конструкций, подвергшимся затоплению, пожару, взрыву и так далее;
- перед началом проведения перепланировки помещений (в том числе квартир);
- перед началом проведения капитального ремонта объектов недвижимости;
- перед началом проведения модернизации либо реконструкции объектов недвижимости;
- при обнаружении причин деформаций и повреждений строительных конструкций (стены, перекрытия, колонны и так далее);
- при возобновлении незавершенного строительства;
- при контроле состояния объектов недвижимости в ходе плановых и внеочередных проверок;
- при подготовке исполнительной документации на самовольные постройки.
Обследование зданий и сооружений проводят в три этапа. На первом этапе осуществляется предварительное обследование объектов недвижимости, основной задачей которого является сбор исходных данных, определение общего состояния строительных объектов, состава и объема работ для следующего этапа обследования.
Предварительное обследование предполагает общий осмотр здания, сбор необходимой информации о здании (время возведения, сроки эксплуатации и так далее), информации об антикоррозионных мероприятиях, анализ архивов и материалов, которые были проведены ранее на данном объекте обследования.
Второй этап – это детальное обследование строительных объектов, которое включает, как правило, визуальное обследование конструкций с фотофиксацией видимых повреждений и дефектов, инструментальные обследования и обмерочные работы, а также лабораторный анализ материалов, взятых на объекте.
На завершающем этапе обследования проводится поверочный расчет и камеральная обработка полученных данных. Расчеты проводятся с учетом результатов обследования, то есть обнаруженных дефектов, коррозионного износа, отклонений от нормативов, реальных прочностных характеристик материалов, расчетных схем и нагрузок, температурного воздействия, осадок грунтов и так далее. Поверочные расчеты конструкций могут выполняться вручную и с применением сертифицированных программных и аппаратных продуктов.
По окончании обследования эксперты составляют техническое заключение, в котором содержатся:
- описание обследуемого объекта;
- результаты детального обследования строительных конструкций;
- фотографии дефектов и повреждений, выявленных в процессе обследования;
- результаты испытаний материалов;
- расчетная часть (поверочные статические и теплотехнические расчеты несущих и ограждающих конструкций);
- графическая часть (чертежами, обмерные чертежи).
По результатам обследования делаются выводы. На их основании можно оценить возможность эксплуатации здания с существующими и проектными нагрузками и предоставить рекомендации по безопасной эксплуатации объектов. При этом на основании данных результатов можно не только определить эксплуатационные характеристики зданий, но и сделать прогноз их дальнейшей эксплуатации.
Обследование зданий также включает и проведение анализа деформаций грунтовых оснований и определение несоответствия требованиям проектной документации. В результате можно получить информацию о возможности проведения реконструкции и изменения функционального назначения. Благодаря своевременному обследованию состояния конструкций и узлов объектов недвижимости можно предотвратить существенные расходы на ремонт.
В процессе технического обследования может быть проведена инструментальная строительная экспертиза. Последняя предполагает проведение инструментального обследования сооружений методами неразрушающего контроля, детального обследования конструкций и несущей способности грунтов под фундаментом. В случае необходимости осуществляется комплексная экспертиза, использующая методы тепловизионного контроля, ультразвуковой и вихретоковый контроль сварных соединений, георадарные исследования грунтов с корректирующими мероприятиями для отчета независимой экспертизы.
Своевременное техническое обследование зданий и устранение обнаруженных дефектов позволяет существенно увеличить срок их эксплуатации и замедлить процесс разрушения.