Как действовать застройщику при жалобах жильцов на конструктивные дефекты: практика взаимодействия с экспертами

В Волгограде и других городах региона застройщики регулярно сталкиваются с ситуациями, когда после ввода объекта в эксплуатацию жильцы выявляют трещины, деформации стыков, неровности полов или скрипы перекрытий. Такие жалобы могут перерасти в коллективные претензии, обращения в суд или контролирующие органы. Для защиты своих интересов застройщику необходимо действовать в рамках нормативных процедур, а не ограничиваться формальными ответами.

В подобных ситуациях рекомендуется незамедлительно инициировать техническое обследование, выполненное независимой организацией, входящей в СРО. Согласно ГрК РФ, статья 55.10, застройщик несёт гарантийные обязательства в течение установленного срока, и наличие заключения эксперта позволяет:

• определить, имеют ли жалобы реальное конструктивное основание;
• подтвердить или опровергнуть факт нарушения строительных норм;
• обосновать законность отказа в устранении дефекта, если он не конструктивный;
• снизить репутационные и финансовые риски.

Кейс: жалобы на трещины в новостройке ЖК в Волгограде (Советский район, 2023)

В 2023 году в одном из новых жилых комплексов Советского района Волгограда жильцы пяти квартир обратились с жалобами на трещины в стенах, появившиеся в течение первого года после сдачи дома. Жалобы были направлены в УК, Роспотребнадзор и администрацию. Застройщик инициировал проведение независимого технического обследования.

В ходе обследования установлено:

• трещины носили усадочный характер, не затрагивали несущие конструкции;
• дефекты возникли из-за перепада влажности в помещениях, а не конструктивных недостатков;
• отклонения по СП 70.13330.2012 не выявлены;
• рекомендовано косметическое устранение дефектов силами УК.

Заключение эксперта было направлено в надзорные органы и приложено к ответам на претензии. В результате дальнейших исков от жильцов не последовало, а застройщик избежал затрат на необоснованный ремонт.

Рекомендации застройщикам при работе с жалобами жильцов

• Фиксируйте все обращения в журнале входящей корреспонденции и реагируйте в срок, установленный ЖК РФ.
• При первых жалобах — инициируйте обследование с оформлением технического заключения.
• Привлекайте организацию с допуском СРО и опытом работы в жилом фонде.
• Используйте заключение для обоснования позиции в суде, администрации или УК.
• Указывайте в договорах долевого участия, что устранение дефектов вне несущих конструкций производится по результатам экспертизы.